#13 Caso Psquared
A través de este interesante proyecto, profundizaremos en cómo se financian proyectos real estate a lo largo de las diferentes fases de crecimiento.
Soy @jordialtimira Founder & Partner de @UpBizor y @LanzameCapital.
Esta es mi newsletter, un lugar donde analizamos a través de Podcast y conclusiones, casos reales de negocios cercanos a nosotros. De esta forma desde la realidad de la escala 1:1 puedes descubrir cómo puedes financiar tu empresa.
Hoy vamos a comentar el caso de PSquared, una empresa proptech que se especializa en captar activos inmobiliarios en desuso, para reformarlos y transformarlos en espacios de trabajo para startups tecnológicas.
A través de este interesante proyecto, profundizaremos en cómo se financian proyectos real estate a lo largo de las diferentes fases de crecimiento.
Muy agradecios a Nicolás Araujo y Nicolás Manrique por la charla que mantuvimos en el podcast.
Espero que os guste,
Jordi Altimira
Youtube
¿Qué es Psquared?
Psquared es People and Places.
Una Startup Proptech que se especializa en captar activos inmobiliarios en desuso, para reformarlos y transformarlos en espacios de trabajo centrados en el talento, que son alquilados por Startups tecnológicas de alto crecimiento que por lo general, han acabado de lograr una serie A. Este hecho, deriva en la necesidad de contar con un espacio para que sea habitado por todo el nuevo talento que contratarán, así mismo, las oficinas son híbridas, flexibles y creativas, centradas en ser un espacio que ayude a captar y fidelizar talento. Espacios que transmiten la cultura de empresa.
Cubren la necesidad de colaboración entre un mercado lento y tradicional como es el de Real Estate y el mercado dinámico, rápido e impredecible como lo es el de las startups.
Compran edificios enteros en desuso en zonas céntricas o hubs de empresas de las ciudades y lo re-convierten en oficinas de estilo Google. Esto lo hacen gracias a la inversión comprometida de partners de Real Estate. Además, cuentan con un conjunto de trabajadores que va oscilando dependiendo del número de reformas de nuevas oficinas.
La propuesta de valor y el modelo de negocio se basa en convertir el capex en opex para sus clientes.
Algunos de sus clientes actuales son Heura, Sumup, Tenkai, Wiris, y Contentsquare.
¿De dónde surgió la idea?
Los hermanos Araujo son emprendedores desde hace ya varios años. Este proyecto es un reflejo de sus experiencias del pasado.
Nicolás comenzó como emprendedor en una startup tecnológica siendo el fundador y CFO de Nubelo, un SaaS estilo “Tinder” que permitía conseguir un "Perfect Match" entre empresas y profesionales freelance. Posteriormente creó Bandit, con el mismo concepto y modelo de negocio, también como fundador y CFO, en dónde vivió la experiencia de la inversión privada Venture Capital y su exigencia con respecto al crecimiento y escalabilidad. Hoy comparte el rol de coCeo de Psquared y Founder con Nicolás Manrique.
Gracias a sus actividades anteriores se encuentran con el gran Pain de las startups; reciben una gran ronda que les exige un gran crecimiento, pero deben destinar parte de ella en la contratación, reforma y compra de una nueva oficina. Este es un tiempo y dinero que podría invertirse de manera más rentable en talento o tecnología.
El mercado inmobiliario maneja unos tiempos e inversiones más elevados que lo comúnmente conocido en el ecosistema startup; negociaciones con los dueños y brokers, procesos de construcción, tiempos de diseño, etc.
Tradicionalmente:
Además, generalmente exige la firma de contratos de arrendamiento de 15 años con 5 años de obligado cumplimiento; lo cual es difícil de encajar con modelos de empresas que crecen muchísimo en cuestión de meses.
Psquared ofrece un espacio de trabajo hecho con el diseño de branding de la startup que lo elige, un solo contrato, y llave en mano en cuestión de tres meses.
El contrato es flexible y tiene un tiempo mínimo de permanencia de dos años; una solución muy concreta y “no-brainer”.
Es la adaptación del mercado inmobiliario al movimiento Startup.
¿En qué se diferencia de un coworking?
El modelo de negocio es similar al de WeWork, es decir, entregan oficinas llave en mano a las empresas, pero se diferencia en que alquilan cada lugar a una startup específica, en vez de ser espacios de coworking donde conviven distintos rubros y marcas. No es un modelo de vender pisos en un edificio, ni oficinas en un piso, es un modelo innovador de alquilar un edificio completo, con la marca propia del arrendatario.
El edificio adopta el diseño de marca del arrendador (la startup), permitiendo a la startup construir su identidad corporativa, centrarse en captar y fidelizar talento y sin necesidad de invertir parte de la ronda levantada recientemente. Y una vez se encuentre en la etapa de escalar nuevamente, la flexibilidad del contrato le permite ser libre de irse.
El valor añadido de Psquared es ofrecer un espacio diseñado bajo el layout de la startup; sin requerir Capex y con un pago mensual (alquiler) como en un coworking space.
Aseguran ofrecer a las empresas reducir entre un 30% y 40% los costes inmobiliarios con espacios diseñados en base a la cultura de cada marca.
Target y Go to market
Su target son startups digitales en pleno crecimiento y contratación de talento. Esto viene generalmente impulsado por una inversión; por lo que su canal de captación es la búsqueda de cierres de ronda, generalmente de VCs, en donde saben que se exigirá una escalabilidad rápida.
Además, su propuesta de valor ofrece mucha flexibilidad. Los ciclos de financiación y crecimiento de las startups generalmente son cada 18 meses, en donde realizan nuevas rondas y necesitan poder tener la facilidad de cambiar y ampliar las oficinas, ya que suman más talento. Además, una vez la startup recibe la inversión, debe enfocarse mucho y muy rápido en escalar sus métricas, por lo que no se puede permitir perder tiempo en negociar con constructoras, fees de abogados, retrasos de diseños, etc.
Sus fundadores aseguran que “En todo momento tuvieron una tasa de ocupación del 100%”, alquilando sus espacios en cuestión de semanas. Incluso en pandemia, en donde se encontraron con la situación particular en la que la startup arrendataria se vió afectada y no podía afrontar el gasto; fue el mismo VC inversor quién “recomendó” el cambio de una empresa por otra, sin dejar de lado el pago del alquiler.
El modelo de negocio
Apuntan a un nicho desatendido
Es el intermedio entre edificios muy grandes para los particulares de inmobiliarias, pero pequeños para los grandes desarrolladores de edificios o solares más grandes por economía de escala.
Primero se centran en conseguir el activo
Buscan los edificios en desuso que cumplan con cualidades exponenciales como la ubicación. Actualmente lo hacen a modo de “scraping”, con ayuda de herramientas como idealista, o chequeando la información pública de edificios en desuso. Su idea es aplicar más tecnología para que el día de mañana puedan replicar la metodología en otras ciudades y así escalar.
La clave: Activos únicos
A nivel inmobiliario la clave es encontrar activos únicos, ya que el día de mañana independientemente del volumen de oferta que exista para el modelo de alquiler de oficinas, ya les pertenece un edificio totalmente reformado y con un valor superior. Sobre todo tomando en cuenta que priorizan la ubicación.
Un partner de Real Estate: Fundamental
Es esencial tener detrás un partner de Real Estate, que sepa comprender que el ecosistema startup es mucho más ágil y que asuma el riesgo que conlleva el adelantarse a esta tendencia de flexibilidad. Una vez Psquared identifica los activos, este partner inversor de Real Estate compra estos activos co-invertidos con Psquared, el cual invierte un 10% en esta compra. Es la tercera pata que tienen los negocios de Proptech.
¿Cómo no estancarse en la compra de activos?
En 2021 sumaron como partners a una plataforma de crowdfunding, Urbanitae. Esto es fundamental para poder lograr la escalabilidad y hacer frente a la la compra para la demanda actual que, parece seguir en pleno crecimiento.
Rentabilidad y posterior venta
Sus fundadores nos comentan que la rentabilidad de una reforma se recupera aproximadamente pasados los 5 años desde la compra. Por ello, otro punto clave de su modelo es la venta del activo reformado a un tercer inversor, pero con gestión operativa de Psquared.
Psquared está presente en todos los elementos claves del negocio: desde buscar los activos diferenciales, co-invertir en la compra, la reforma del edificio, operar el go-to market y alquiler; y en caso tal, la venta del activo reformado y alquilado a inversores más institucionales. Generando rentabilidad al primer inversor, a ellos mismos y asegurándose en lo posible, de seguir operando el alquiler.
Al ser así, obtienen distintas rentabilidades del mismo activo, un aproximado del 6% anual. Como operador no cuenta con activos pero asegura al fondo de Real Estate con su propia inversión una buena gestión.
Los co-fundadores aseguran que el conflicto de intereses no es un problema si hay un buen contrato por medio con criterios de precio y, sobre todo, unos incentivos alineados. Este “skin in the game” es fundamental.
Nicolas Araujo cree que el mercado de los inmuebles evolucionará en cuestión de tiempo; por lo que debe comenzar a adaptarse a unas necesidades que han cambiado tanto a raíz de la pandemia como al desarrollo y transformación del ecosistema como el de las empresas de inversión privada.
¿Cómo se han financiado?
La primera gran inversión viene de la mano de los mismos fundadores, después de sus anteriores emprendimientos como Nubelo o Bandit, e incluso impulsado por inversiones en criptomonedas.
Comienzan de manera Bootstrap en donde decidieron alquilar un edificio pequeño con la idea de crear un espacio de coworking y al dar a conocer la versión final llamaron la atención de diferentes startups.
La compañía desembarcó en España en 2019, poco después alcanzaron el break even y facturaron medio millón de euros al año. En 2020, más allá del duro contexto para la presencialidad, duplicaron sus activos inmobiliarios.
A raíz de la incertidumbre que trajo la pandemia en 2020, sus primeros inversores, con quienes sí se habían diluido, deseaban frenar el crecimiento y esperar para seguir adelante con la compra de espacios que ya tenían comprometidos...
Sus fundadores aseguran que "probablemente al estar acostumbrados a la economía de Argentina" tenían una visión de que la crisis iba a pasar y que las startups eventualmente iban a volver a tener esta necesidad; por lo que recompraron el equity y siguieron adelante con el proyecto.
Fundadores con el 100% de equity y sin inversión de VCs. En abril de 2021, levantaron una ronda de 2 Millones liderada por el fondo americano Inn Capital, un Family Office de Argentina y un grupo de tres business angels argentinos.
En julio de 2021, lograron una ronda de 40 Millones,liderada por grupos de Family Office de Estados Unidos y LATAM (Argentina y Uruguay) y el partner estratégico de Real Estate.
En 2021 la compañía facturó 900.000 euros y prevén duplicar sus ingresos de forma anual. Ahora se centrarán en expandir su negocio en Barcelona y Madrid.
Todo este capital privado lo apalancan con préstamos públicos como el ENISA y bancarios. Así como también exploran y solicitan otros tipo de ayudas públicas españolas dependiendo el proyecto.
El futuro
Definitivamente es un mercado con mucha oportunidad de crecimiento. Integra dos áreas de negocio contrastadas como lo son el de los inmobiliarios acostumbrados a tiempos largos, grandes inversiones y mucha burocracia; con el ecosistema startup emprendedor y de inversiones de capital riesgo que sigue en auge de crecimiento y una dinámica contraria.
Barcelona es cada vez más un hub de startups reconocido mundialmente y al mismo tiempo una ciudad con mucha inversión y movimiento del sector inmobiliario.
El hecho de tener diferentes canales de rentabilidad (El comprar activos, las reformas, el operarlos y venderlos) les permite poder seguir aplicando una financiación bootstrap y seguir el ritmo de crecimiento que ellos deseen. Además de seguir contando con la totalidad del equity de la empresa; lo que les puede permitir en el futuro financiarse con capital privado demostrando un buen runway y así también lograr grandes rondas sin necesidad de gran dilución.
Psquared prevé completar su crecimiento en Barcelona y comenzar sus operaciones en Madrid y Valencia.
Así mismo, los fundadores han comentado que se plantean en un futuro invertir en tecnología interna. Tienen la dinámica de realizar pequeños test y ver si la oportunidad de mercado es acertado o no. Después de la experiencia con grandes inversiones en tecnología en startups anteriores; son muy cuidadosos a la hora de apostar en el sector hoy. Conocen de cerca lo costoso que puede resultar, por lo que es fundamental en qué momento y cómo aplicar tecnología.
Su misión es “democratizar el tener las oficinas de google”, ofrecer alta flexibilidad y evaluar oportunidades del mercado para impulsar el emprendimiento, junto a la visión de estar transformando Barcelona, rejuveneciendo un espacio a la vez.
No descartan en un futuro ampliar al mercado de co-living; un paso que siguen la mayoría de los proyectos de co-working o Proptech.
Los co-fundadores y parte del equipo también forman parte de We Are Grit, un ecosistema en el que co-crean, escalan y ayudan a emprendedores a desarrollar empresas sustentables o empresas “camello”. Los hermanos Araujo, además son co-fundadores de Remoters; una plataforma para contratar perfiles tecnológicos remotos en Europa desde Latinoamérica. Empresas complementarias al crecimiento de Psquared.